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住友不動産契約後(4)地盤調査結果

契約〜地鎮祭直前

この記事では2022年3月26日(土)にお知らせされた地盤調査結果について解説します。前回は2022年3月19日(土)に基本設計図打ち合わせを行いました。そのときの記事はこちらです。

なお、住友不動産との契約後シリーズについては、こちらから記事一覧としてご覧いただけます。

契約〜地鎮祭直前
住友不動産と工事請負契約を締結してから地鎮祭直前までを時系列でまとめています。
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現在の状況整理

基本設計図(1/100縮尺)の完成を目指します。完成といっても、今後一切修正できないというわけではありません。だいたいの部屋の位置など大枠が決まっていけばOKです。

住友不動産が扱う基本設計図の種類などの情報は基本設計図打ち合わせ①の記事で触れました。

今回の記事は、地盤調査の結果が出たので、それについて営業さんから共有してもらったときのことです。念の為とはいえ地盤改良費として最大80万円くらいかかる覚悟をしていたので当日はドキドキでした。

私たちの土地は地盤改良が必要なのかどうか

いきなり結論から入りますが、私たちの土地は地盤改良工事が不要でした。ひとまず安心です。60万円ほど予算取りしていましたがそれがチャラになりました。

当日はドキドキしつつもほぼほぼ地盤改良は不要だろうなとは思っていました。両隣はすでに家が建っているのですが、地盤改良が必要だったなんてお話は一切なかったからです。とはいえ額が額なので、ビクビクしていたという次第です。

調査結果は資料としていただきました。個人情報が含まれるためそのまま載せられませんが、全体的に解説するのでぜひ最後までご覧ください。

地盤調査とは

まずは、そもそも地盤調査とは何なのかというお話をします。

地盤調査とは、住宅を建てるにあたって土地の性質や状態を明らかにするための調査のことです。

たとえば、調査の結果地盤が柔らかかったとします。その場合、普通の基礎よりも地中深くまで基礎を打設するなど必要になることがあります。他にも河川が近い場合は、崖までの距離が一定以内だと深い基礎を打設しないといけないなど様々な要件が浮き彫りになる場合もあります。

こうしたことを事前に明らかにするためにこの調査を実施するわけです。

敷地の調査は工事を請け負ってくれる会社が実施しなければいけないのが普通です。たとえば、私たちは以前住友林業に敷地調査を依頼して調査結果報告書までいただきました。ただ実際に契約したのは住友不動産です。その場合、いくら住友林業で実施した調査で問題なかったとしても、あらためて住友不動産が調査をする必要があります。要するに、調査結果の使い回しができないのです。

こういった事情があるので地盤改良が必要かどうか確定するのは基本的に契約後です。けっこうドキドキですよね。

地盤調査報告書について

それでは具体的に報告書の内容を紹介します。

目次としては4つに分かれています。

調査概要

今回の調査の目的と概要が記載されています。

概要というのは次の通りです。

  • 住所
  • 調査日
  • 天候
  • 試験者
  • 試験方法

その日の土地の写真も添付されていました。きちんと調査にいった証跡といったところでしょうか。

資料調査

民間の調査機関や国のデータベースなど調査会社がアクセスできるさまざまな情報が添付されていました。ハウスメーカーが直接現地に赴くわけではなく、あくまで資料を元に私たちの土地について調査してくれるというわけです。

具体的には以下です。

  • 調査地の正確な地図
  • 地形区分(「扇状地」など地形の種類)
  • 液状化マップ/ハザードマップ

**液状化などのリスクはいずれも「極めて低い」**でした。一安心です。

ハザードマップなど我々施主でもアクセスできる情報はたくさんあります。土地を購入する前からこのあたりを調査するのはおすすめです。

譲り受けた土地などリスクの明らかになっている土地に住宅を建てる場合も、あらかじめリスクを知った上で対応できることも多くあります。たとえば水害が心配な場合は、水害対策できるハウスメーカーを検討するなどは方針の一つになります。どこかで耳にしましたが、たとえば一条工務店では浸水時に家が浮くようにできるらしいですよ。

現地踏査

現地に足を運んで、敷地内はもちろん敷地周辺に何かしらの異常がないか調査した内容が記載されています。

敷地内における確認項目は以下です。それぞれで異常がないかが報告されています。

  • 地表
  • 地中
  • 既存建物
  • 既存擁壁

どうやら私たちの土地には地中に瓦礫がけっこう埋まっているようです。一応事前に認識していたことではありましたが、調査の結果あらためて現状を認識しました。土地を購入した後土を掘り起こしたことがあるのですが、その際堆積物がけっこう出てきたのです。

こういったことがあると怖いので、あらかじめ土地購入時に瑕疵担保責任の期間を3年に伸ばしてもらっていました。普通は数ヶ月です。土地を購入してから実際にお家を建てる期間に空きがあるため、そのような契約にさせていただいたという経緯です。

その他については特に問題はありませんでした。敷地周辺における確認項目は以下です。けっこう多岐にわたります。

  • 道路
  • 電柱
  • 側溝
  • 水路

こちらは特に問題はありませんでした。道路状況については特に詳細に調査されていました。搬入車輌はどのくらいの大きさで可能か、生垣など搬入する上での障害はないかなどが丁寧に報告されています。

小さな搬入車輌しか通れず工賃が大きく上がってしまったという事例を聞いたことがあります。特に狭小地だと頻発しそうな事例ですね。

地盤調査

地盤改良が必要かどうかを分ける重要な調査です。地盤の硬さを機械を用いて調査します。

土地にドリルのようなものを刺していって硬さを算出する仕組みです。私たちの土地では5箇所ドリルを打ち込みました。そのうち2箇所ではドリルが地中の瓦礫にぶつかって、それ以上地中に入っていかなかったようです。

こういったプロセスを経て、瓦礫が地中に埋まっている事実が分かったわけです。

他の3箇所では問題なくデータが取れました。ちなみに、木造と鉄骨で地盤改良が必要かどうかの閾値が違うようです。私たちは木造なので木造基準で地盤改良が必要かどうか判定されます。その結果は最初に記載した通り地盤改良不要でしたが、もし鉄骨だったら地盤改良が必要だったそうです。鉄骨の方が当然重いので基準が厳しいわけです。木造のメリットの一つかもしれません。

地盤調査報告書についてはこれで以上です。

敷地調査報告書について

地盤調査報告書の他に敷地調査報告書というものもいただきました。

こちらは地盤調査報告書の3倍ほど分厚いもので、法令や測量図などについて記載されているものです。市区町村の法令など全体的に小難しい内容がずらーっと記載されています。

「こういった時期にこの法令に則ってこの申請が必要ですよ」といったことについて触れらています。ただし、このあたりはハウスメーカー側が良しなに対応してくれるとのことでした。このように、ハウスメーカーのカバー範囲は膨大です。大手のハウスメーカーに依頼するメリットの一つですね。

地盤調査結果のまとめ

きちんと調査をしてもらって、正式に地盤改良が不要であることが確定しました。他にも、搬入経路など住宅を建てる上でのリスクがないか事前に確認ができました。

調査の結果によっては数十万円が一気に吹っ飛ぶので、本当は事前に地盤改良が必要かどうか事前に調査できればいいのですがなかなか難しいようですね。

ただ、ハザードマップなどは私たちも簡単にアクセスできるので、土地購入の際はこれらの情報をしっかり見ておくのが大切ですね。

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